JOVEM ADVOCACIA

Os contratos de compra e venda de imóveis são considerados uma relação de consumo, portanto, são protegidos pelo Código de Defesa do Consumidor.

Ainda que o consumidor não tenha feito o pagamento de algumas parcelas, ele tem o direito de fazer o distrato de financiamento imobiliário por escrito. Então, ele deve receber parte do dinheiro investido na compra do imóvel até mesmo quando desiste dessa aquisição.

Em 2018, teve vigência a publicação da Lei nº 13.786/18, chamada lei do distrato imobiliário, que estabeleceu parâmetros para a resolução de contrato de compra e venda de imóveis por desistência e por inadimplemento das partes, trazendo regras e obrigações e maior segurança jurídica nessas operações comerciais.

Antes da vigência da lei, o percentual de “retenção” das parcelas que foram pagas a título de restituição pela incorporadora no caso de distrato, era decidida de forma aleatória pelo Poder Judiciário em milhares de processos, gerando insegurança às incorporadoras e aos compradores. Quais até mesmo em sede de recurso, sem uma base fixa, os tribunais fixavam multas que variavam entre 10% e 25% do valor pago.

Na lei do distrato, o consumidor que desistir da compra de um imóvel negociado na planta (após o prazo de 7 dias previsto no CDC), para empreendimentos em regime de patrimônio de afetação (separação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade específica), poderá ter até 50% do valor pago à construtora retido para se desfazer do negócio. 

Já para empreendimentos não submetidos ao regime de afetação, a retenção será de até 25% do valor pago, podendo ainda a incorporadora descontar valores relativos a impostos incidentes sobre a unidade, cotas de condomínio e outras contribuições, quando o adquirente teve a unidade disponível para uso.

Desta forma, se o consumidor que comprou um imóvel com as obras concluídas ou imóvel usado e o financiou por meio de uma instituição financeira, se já fechado o negócio, não pode realizar a desistência de financiamento imobiliário, somente o distrato. 

Se o comprador não puder continuar o pagamento das parcelas relativas ao financiamento, não será possível a simples rescisão do contrato sem um acordo com a instituição financeira.

A principal expectativa desta lei seria a diminuição das demandas judiciais, já que foram estabelecidos parâmetros em relação ao contrato de compra e venda entre incorporadora e adquirente.

Contudo, surgem agora outros impactos desastrosos e reflexos de crise gerada pela pandemia e, com isso, um novo gatilho para novas demandas judiciais envolvendo distratos das compras de imóveis.

Questiona-se, então, como fica a aplicabilidade da lei do distrato diante da nova realidade econômica, durante o evento de força maior.
Justamente porque a quebra de um contrato de financiamento de imóvel na planta, conhecido como distrato, nem sempre é solicitado pelo consumidor por falta de condições financeiras.

Desta forma, aqueles que não conseguirem adimplir o contrato, mesmo na crise, precisarão comprovar os motivos que levaram ao inadimplemento e recomenda-se buscar uma negociação direta com a construtora, antes de procurar o Poder Judiciário. 

Caso esteja enfrentando problemas como estes, indica-se a busca de orientação jurídica para verificar as condições contratuais, a possibilidade de tratativa extrajudicial e, posteriormente, se não for possível, realizar o ajuizamento da ação.

Juliana Scotti Santos é advogada atuante na Região Bragantina e no estado de São Paulo, especialista em Direito Civil, Processo Civil e Direito Empresarial, membro da Comissão da Jovem Advocacia da 16ª Subseção da Ordem dos Advogados de Bragança Paulista e da Comissão da Jovem Advocacia do estado de São Paulo. Também é conselheira do Conselho Municipal dos Direitos da Criança e do Adolescente (CMDCA) desta cidade e coordenadora da Comissão OAB vai à Escola.