JOVEM ADVOCACIA

A compra de um imóvel é o sonho de muitos brasileiros. Em razão do elevado valor desse bem, quase sempre, o imóvel é adquirido por meio de um financiamento junto a instituições financeiras ou mesmo mediante financiamento próprio da construtora.

A modalidade de financiamento usualmente aplicada a contratos dessa espécie é de alienação fiduciária. Essa modalidade de financiamento guarda alguns perigos que não são anunciados ao comprador, mas que podem se tornar grande tormenta em caso de inadimplência.

É óbvio que ninguém adquire um imóvel com a intenção de deixar de pagar as prestações, mas esse infortúnio pode atingir todas as pessoas, por diversos motivos. Em especial, durante a pandemia de Covid-19, muitas pessoas perderam seus empregos, passando a ter de escolher entre pagar as contas ou se alimentar.

Foi nesse momento que muitos brasileiros se depararam com a impetuosa legislação brasileira que regulamenta a alienação fiduciária. A Lei 9.514/97 prevê que, em caso de inadimplência, o imóvel será consolidado (transferido) para a instituição credora.

Após a consolidação da propriedade em nome da instituição, o imóvel deverá ser vendido em leilão e, apenas caso o valor obtido com a venda seja superior à dívida, é que o devedor receberá parte do que pagou durante o financiamento. Por outro lado, caso o valor seja inferior ou o imóvel não seja vendido, o devedor nada receberá.

Atualmente, caso o imóvel não seja vendido em leilão ou o valor seja inferior à dívida, o devedor fica exonerado de pagar o saldo restante. Entretanto, há em tramitação no Senado um projeto de lei (PL 4188/21), já aprovado pela Câmara dos Deputados, que recrudesce a penalidade ao devedor, obrigando-o a pagar o restante do valor, ou a totalidade da dívida, caso isso não ocorra no leilão.

O perigo se encontra exatamente nesse ponto, pois, caso não consiga pagar o financiamento, o comprador poderá perder todo o investimento que fez, mesmo que sua dívida não supere o investimento que fez.

A instituição bancária, por outro lado, certamente não ficará no prejuízo, pois venderá esse imóvel mais uma vez, lucrando duas vezes com o mesmo bem.

Isso parecia ferir o que prevê o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, que proíbe a perda total das prestações pagas, mas o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 1.095, encerrou a discussão, firmando a tese de que o CDC não se aplica aos casos de alienação fiduciária.

Portanto, deve-se ter muito cuidado e planejamento ao se contratar essa modalidade de financiamento, já que, sob o menor deslize, o sonho pode se tornar um pesadelo.

Guilherme Henrique Almeida Munhoz é advogado atuante na Região Bragantina e no estado de São Paulo e membro da Comissão da Jovem Advocacia da 16ª Subseção de Bragança Paulista.